In de Verenigde Staten zijn huizenbezitters de dupe geworden van te hoge hypotheken. Is zoiets ook mogelijk in Nederland? En komen mensen met een effectenhypotheek in de problemen als de aandelenbeurzen in de min staan? De Nederlandse Vereniging van Banken geeft antwoord op 10 veelgestelde vragen.
1. In de Verenigde Staten zijn huizenbezitters de dupe geworden van te hoge hypotheken. Is zoiets ook mogelijk in Nederland?
Hypotheekverstrekking louter op basis van toekomstverwachtingen, is in Nederland niet mogelijk. In de VS zijn leningen verstrekt aan mensen zonder inkomen. Nederlandse banken hebben zelf een gedragscode hypotheken opgesteld (zie: Gedragscode hypothecaire financiers); op grond van deze gedragscode is de hoogte van de hypotheek gemaximeerd en afhankelijk gesteld van inkomen en rente. In de VS zijn bovendien veel mensen in de problemen gekomen doordat hun variabele rente plotseling omhoog schoot. De gedragscode bevat ook een buffer in verband met renteschommelingen.
2. Kennen andere landen ook dergelijke regels over maximale kredietverstrekking?
Sommige landen kennen algemeen gestelde regels over verantwoord leengedrag. Geen enkel ander land heeft deze normen echter zo nauwkeurig ingevuld. Mede door de ontwikkelingen in de VS is het onderwerp ' verantwoord lenen' echter wel nadrukkelijker op de agenda gekomen. Zo beziet de Europese commissie momenteel hoe de consument beschermd kan worden tegen te hoge woonlasten. Nederlandse financiers hebben dit onderwerp dus al geregeld in de gedragscode.
3. Worden starters en minima niet van hypotheken uitgesloten door de gedragscode hypotheken?
Het is voor starters en mensen met een laag inkomen niet altijd eenvoudig om een huis te kunnen betalen, zeker niet in bepaalde regio's in de Randstad. Dit is echter in de eerste plaats een gevolg van hoge prijzen op woningmarkt en betreft niet zozeer de hypothekenmarkt. De oplossing ligt volgens de NVB dan ook niet in het verstrekken van torenhoge hypotheken aan starters; dit jaagt huizenprijzen bovendien alleen maar verder op. Wel kan het zijn dat starters in bijzondere omstandigheden meer kunnen lenen dan strikt genomen is toegestaan volgens de normen, bijvoorbeeld bij een perspectief op salarisstijgingen in de toekomst.
4. Is het voor mensen zonder vast dienstverband mogelijk om een hypotheek te krijgen?
Ja, de gedragscode staat ook open voor mensen zonder vast inkomen. Als iemand geen vaste dienstbetrekking heeft, bijvoorbeeld omdat hij werkt als freelancer, zelfstandige ondernemer of contractant, zal de bank bepalen welk deel van zijn inkomsten een vast en bestendig inkomen heeft. Op basis daarvan kan dan een hypotheek worden verstrekt.
5. Kan iedereen een hypotheek krijgen?
De beslissing over een aanvraag voor een woningfinanciering mag niet zijn gebaseerd op willekeur. Wat telt bij deze beslissing is het antwoord op de vraag of de aanvrager naar alle waarschijnlijkheid aan zijn financiële verplichtingen uit hoofde van de financiering kan (en zal) voldoen. De factoren die dit bepalen zijn: zijn financiële positie, zijn moraliteit (waaronder zijn betalingsmoraliteit) en de waarde van de aangeboden zekerheden zoals een woning. Factoren als ras, geslacht of hetero- of homoseksuele geaardheid mogen geen rol spelen bij het nemen van een beslissing over de aanvraag door de hypothecair financier. Dit hebben de banken binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen nog eens expliciet vastgelegd.
6. Wat gebeurt er met banken die de gedragscode niet naleven?
De gedragscode is een vorm van zelfregulering. Directe middelen zoals boetes, dwangsommen horen daar niet bij. De NVB spreekt partijen echter wel aan op eventuele niet-naleving. Daarnaast ziet de Autoriteit Financiële Markten (AFM) toe op verantwoorde kredietverlening aan klanten. De normen uit de code vormen daarbij een belangrijke basis voor de AFM. Onverantwoord hoge hypotheekverstrekking kan zelfs leiden tot boetes opgelegd door de AFM.
Hypotheekproducten
7. Komen mensen met een effectenhypotheek in de problemen als de aandelenbeurzen in de min staan?
Bij een effectenhypotheek staat tegenover de hypothecaire lening een som geld ter belegging. Uit dit belegde bedrag dient de hypothecaire lening aan het einde van de looptijd te worden afgelost. Een daling van de koersen is misschien niet leuk, maar vormt zeker geen reden tot grote ongerustheid in verband met de aflossing van de hypotheek. Ten eerste gaat het om de waarde van de belegging op het moment van aflossing van de hypotheek, aan het einde van de rit dus. Ten tweede heeft de woningbezitter uiteraard het huis nog als onderpand voor de hypotheekschuld. Ook bij een effectenhypotheek zijn dus voldoende zekerheden ingebouwd voor aflossing van de schuld. Ondanks de tegenvallende beursresultaten hoeft de eigenaar aan het einde van de rit dus niet te kort te komen.
8. Kan men, in plaats van via nu een beleggingsverzekering, ook via de bank vermogen opbouwen t.b.v. de eigenwoningschuld?
Jazeker, sinds 1 januari 2008 bieden diverse banken producten aan waarmee fiscaal gefaciliteerd vermogen kan worden opgebouwd voor pensioen en aflossing eigenwoningschuld. Om fiscale voordelen te kunnen genieten is men daarom nu niet meer uitsluitend aangewezen op verzekeringsproducten.
9. Wordt het voor de klant mogelijk om te zien wat de kosten zijn verschillende hypotheken
De NVB hecht aan transparantie voor de klant. Dit betekent geen lawine papier, maar gerichte informatievoorziening zodat de klant weloverwogen een keuze kan maken uit verschillende hypotheken. Deze transparantie zou volgens de NVB moeten gelden voor álle hypotheken: het valt immers voor een klant niet uit te leggen dat hij bij de ene soort hypotheek wel en bij de andere niet kan zien wat de hypotheekadviseur verdient.
10. Is het mogelijk om de opgebouwde overwaarde op een huis te verzilveren?
Vooral de wat oudere huizenbezitters zijn vaak zowel 'steenrijk als straatarm'. Enerzijds hebben ze een forse overwaarde op hun huis, daarnaast hebben ze bijvoorbeeld een vrij laag pensioeninkomen. Vooral voor deze groep kan het aantrekkelijk zijn de overwaarde op hun huis te kunnen verzilveren. Sommige banken bieden hiertoe nu al zogenaamde 'opeethypotheken' voor consumenten.